KAVRAM OLARAK YÖNETİM PLANI
Kanuna göre, yönetim planı, ana taşınmazın yönetim tarzını,
kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve
yönetime ait diğer hususları ve bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme
hükmündeki bir belgedir( Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m. 28/1). Yönetim planının
sözleşme hükmünde bir belge olduğu kanunda açıkça belirtilmiştir. Yönetim planı
bir sözleşme değildir. Çünkü sözleşme birden fazla kişi gerektiren hukuki bir
işlemdir. Bir binanın tümüne sahip olan bir kişi de taşınmaz üzerinde kat
mülkiyeti kurulmasını talep edebilirler. Bu halde yönetim planı sadece bu kişi
tarafından imza edilecektir. Yönetim planı imzalayan kat malikleri için
sözleşmedir ama cüz‟i halefler bakımından sözleşme hükmündedir. Çünkü onlar
aslında imza etmedikleri ve taraf olmadıkları bir sözleşme ile kanun hükmü
gereğince bağlıdırlar. Burada sözleşmenin üçüncü kişilere karşı da etkili
olabildiği istisnai hallerden biri söz konusudur.
Yönetim planı ile kat mülkiyeti tesis edilirken tapu
memurunca düzenlenen kat mülkiyeti kuruluş sözleşmesi (KMK M.2/e) farklı
işlemlerdir. Yönetim planının tapu memurunca res‟en düzenlenmesi zorunlu
değildir ve sonradan kat malikleri kurulunca değiştirilebilir. Halbuki kat
mülkiyeti tesis edilirken yapılan sözleşmenin tapu memurunca res‟en
düzenlenmesi gerekir ve bu sözleşmenin sonradan değiştirilmesi de mümkün
değildir.
YÖNETİM PLANININ MUHTEVASI
KMK m.28/1 yönetim planının içeriğini anlatmıştır. Burada
yönetime ait diğer hususlardan ne anlamak gerekmektedir. Bu konuda birçok örnek
verilmektedir. Mesela, bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının ne şekilde
kullanılacağını ayrıntılı bir biçimde belirterek bu hakkın bazı yönlerden
sınırlarının tayini, bağımsız bölümlerin kiralanmasında uyulması gereken bazı
kurallar, bağımsız bölümlerin bakım ve kullanımına ilişkin kurallar (belirli
yasaklamalar, hayvan beslemeye ilişkin düzenlemeler, mesleki faaliyetlerin ne
dereceye kadar yapılabileceği, kat maliklerinin oluşturduğu birliğin bu
hususlardaki kontrol yetkisi, bağoımsız bölüm maliklerinin sorumluluğu gibi ),
ortak yerlerin özenle kullanım ve bakımına ilişkin kurallar ve bu hususla ilgili
bazı yasaklamalar, taşınmaza ait ayrıntılı iç yönetmelik, binaya ilişkin
lüzumlu tedbirlerle ilgili düzenlemeler ve meydana gelen zararları bildirme
yükümü, genel giderlere katlanmaya ilişkin paylaştırma kuralları, kat malikleri
kurulu ile ilgili bir takım düzenlemeler ve kat malikleri ile ilgili bazı
yaptırımlar bunlar arasındadır.
Kat Mülkiyeti Kanununun emredici hükümleri saklı kalmak
üzere kat malikleri yönetimle ilgili konuları yönetim planında diledikleri gibi
düzenleyebilirler.4 Yönetime ilişkin hükümler dışında kalan konular yönetim
planında yer alamaz. Örneğin herhangi bir kat malikine bir ayni hak bahşedemez.
Ana taşınmazın mimari projesine aykırı olarak ortak yerlerde inşaat yapma ve
özel temellük hakkı tanıyamaz. Taşınmazın ortak kullanıma tahsis edilmiş
yerlerinin, kapıcı dairesi, kömürlük, çamaşırhane gibi, belli kat maliklerince
kullanılmasına izin verilemez.
Yönetim planının muhtevası kanuna uygun olmalıdır.6 Kanunun
emredici hükümlerine aykırı olan yönetim planı hükümleri geçersizdir.7 8Yönetim
planındaki hükümler emredici kurallara aykırı olamayacağı gibi, bu hükümlerin
ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı olması veya imkânsız bir konuya
ilişkin bulunması da geçersizlik sebebidir 8 Yönetim planı KMK.nun emredici
hükümlerine aykırı olamaz. Bu hususta açılmıĢ olan davada yargıç incelemeyi
kendisi yapar. BilirkiĢiye inceleme yaptırılması doğru değildir. (Hukuk Genel
Kurulu 16.10.1972 E.1972/187 1982/383)
Kanun koyucunun özel bir önem atfederek düzen kenlediği Kat
Mülkiyeti Kanununun 24. maddesinin 2. ve 3. fıkralarının yasanın amir hükmü
olduğu kabul edilerek bunun hilafına olan yönetim planı hükmüne itibar
edilmemelidir. (Yargıtay 18. H.D. 05.04.1999, E.1999/2494 K.1999/4104)
Yönetim planının kapsamı bu sayılanlarla sınırlı olmadığı
gibi bu sayılanların hepsini içermek zorunda değildir; her ana yapıya göre
farklı içerikte olabilir. Ama BK. M.19 ve 20 ve KMK m.20‟den anlaşılacağı gibi
emredici hukuk kurallarına aykırı olamaz.
Yönetim planı onanmış projeye aykırı olamaz.
Yönetim planı, KMK m 28/1 madde ve fıkrasında belirtilen
kapsamlar dışında kayıtlar içerdiğinde, bunlar sadece ima sahiplerini bağlayan
ve her halde cüz‟i haleflere etkisi olmayan bir sözleşmenin hükümleri
mahiyetinde kalır.14 15Yönetim planında yer almakla birlikte yönetim işleri ile
ilgisi olmayan kayıtların dahi imza sahiplerini bağlayabilmesi, bunların
emredici hukuk kurallarına ve şekil şartlarına aykırı bulunmamasına bağlıdır.
Kat maliklerinin mülkiyet haklarıyla ilgili düzenlemeler
yönetim planında yapılamaz. 17Mülkiyeti ilgilendiren bir husus düzenlenmiş ise
bu takdirde o hüküm geçersiz olur ve yönetim planı geri kalan hükümleri ile
geçerli olur. Burada BK m. 20/2‟nin ikinci cümlesi hükmü uygulanamaz. Çünkü kat
malikleri kat irtifakını veya kat mülkiyetini kurarken, kanundan dolayı yönetim
planı yapma mecburiyetleri vardır.
Kat mülkiyeti kuruluktan sonra, yönetim planında mevcut bir
hükmün emredici hukuk kurallarına aykırı olması durumunda, kat maliklerinden
bazıları “bu hükümler
Anataşınmaz malın plan ve projesine aykırı veya onu bozacak
ve değiştirecek biçimde bir tesis yapılmasına dair yönetim planına hükümler
konulamaz. Böyle bir hüküm konulmussa, sonuç doğurmaz. (Yargıtay 5. H.D.
22.02.1982 E.1982/1186 K.1982/1458)
Yönetim planının, yasada öngörülen hususlar dışında kalan
hükümleri içermesi halinde, bu hükümler sonradan malik olanları bağlamaz. Kat
maliklerini bağlamayan bu hükümlerin geçerli olduğu kabul edilemez. O halde, mahkemece
yapılacak iş, öncelikle iptali istenen maddelerin genel yasa hükümlerine ve
öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunun amir hükümlerine aykırı olup olmadığını
incelemek, hangi yönlerinin Kanuna uygun, hangilerinin kanuna aykırı olduğunu
belirlemek iken, bu maddelerde öngörülen hususların projeye bağlanıp gerekli
tadilatın yapıldığı gerekçesi ile, bu tadilatın yapıldığı gerekçesi ile, bu
tadilatın dayanağı proje değiĢikliklerinin düzenlendikleri tarihlerde tüm kat
maliklerinin onayını içerip içermedikleri araştırılmadan karar verilmiĢ olması
doğru görğlmemiĢtir. (Yargıtay 18. H.D. 01.05.1997 E.1997/3003 K.1997/4118)
"Yönetim planında mülkiyet hakkı doğurucu nitelikte
maddeler konulamaz. (Yargıtay 5. H.D. 01.11.1986 E.1986/15352 K.1986/15314)
Yönetim planına mülkiyet haklarında değişmeyi öngören üst hakkı veya irtifak
hakkı sözleşmesi vaadi benzer hükümlerin konulması yasaya aykırıdır. (Yargıtay
5. H.D. 11.11.1985 E. 1985/11961 K.1985/12254)"
olmasaydı yönetim planı etmeyecektik” derlerse bu durumda
yönetim planının tamamını hükümsüz saymak isabetli olmayacaktır. Onun yerine
yönetim planının sadece kanuna aykırı kısımlarını geçersiz saymak daha doğru
olacaktır. Çünkü yönetim planının tamamının geçersiz sayılması halinde kat
malikleri kurulunun yeni bir yönetim planı yapmaları gerekecektir.
Yönetim planı sadece ait olduğu taşınmazın özellikleri
dikkate alınarak hazırlanmalıdır.
Ayrıca belirtmek gerekir ki; hemen hemen her yönetim
planında ortak yerlerin kullanılması ve genel giderlere katılma gibi önemli
konularda düzenlemeler rastlanılması olağandır.
Kat mülkiyeti kanunu ile verilen bir hakkın yönetim planı
ile genişletilmesinde bir engel yoktur. Örneğin KMK m.29/2 hükmü gereğince;
önemli bir sebebin çıkması halinde kat maliklerinden üçte biri kat malikleri
kurulunun her zaman toplantıya çağırabilecektir. Bu hüküm emredici
niteliktedir, ancak yönetim planında bu oranın dörtte bire çıkarılabileceği
söylenebilir, fakat üçte biri oranının yükseltilemeyeceği söylenemez. 20 Kanun
tarafından verilmiş bir hakkın daraltılması pek tabiî ki kanuna aykırı
olacaktır. Vermiş bulunduğumuz örnekte de yönetim planı ile kanunun emredici
hükümlerine aykırı bir düzenleme getirilmemiş, sadece maliklere kanun ile
tanınmış olan bir hak genişletilmiştir.
YÖNETİM PLANININ YAPILIŞI
Bir arsa veya bina üzerinde ileride kat mülkiyetine konu
olmak üzere yapılan veya yapılacak olan
bağımsız bölümler üzerinde arsa payına bağlı olarak malikin
veya ortak malikleri tarafından tapu idaresine başvurularak, kanunda gösterilen
şartlara uygun olarak kat irtifakı kurulabilir. Kat irtifakının kurulması için
tapu idaresine yönetim planı ibrazı zorunludur. Kat irtifakının kat mülkiyetine
çevrilmesi halinde, eğer kat irtifakı kurulurken yönetim planı ibraz edilmişse
tapu idaresine, yeniden yönetim planı ibraz etmeye gerek yoktur. Yönetim planı,
kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken taşınmazın o anki tüm maliklerinin
serbest iradeleri ile yapılır. Eğer ki; taşınmazın sahibi tek bir kişi ise bu
kişi tek başına da yönetim planı yapabilecektir.
Kanunda yönetim planının kat maliklerinin oybirliği ile
düzenlenip, imza altına alınması gerektiğine dair bir ibareye yer
verilmemiştir. Ancak yönetim planının oybirliği ile düzenlemesi gerektiği
açıktır. Çünkü; K.MK. m.28 de; „„malik veya malikler tarafından imzalanmış
yönetim planı‟‟ diyerek, yönetim planının tüm malikler tarafından imzalanması gerektiğini
belirtmiştir, buradan da yönetim planının oybirliği ile düzenlenmesi gerektiği
anlaşılmaktadır. Yönetim planı, -düzenlendiği günde- kat maliki olanlardan salt
biri tarafından bile imza edilmemiş ise, bu eksiklik nedeniyle geçerlilik ve
yürürlük kazanmaz.
Yönetim planını yapma ve imzalama yetkisi mülkiyet hakkı
sahibine sahiptir. Yönetim planının vekil aracılığı ile yapılabilmesine sakınca
yoktur. Burada vekil bir avukat olabileceği gibi, diğer maliklerden biri veya
üçüncü bir kişi de olabilir. Tek bir vekilin tüm malikleri temsil etmesinde bir
sakınca bulunmamaktadır. Eğer ki; yönetim planı vekil aracılığı ile yapılmışsa
bu takdir de yönetim planı tapuya ibraz edilirken, vekalet belgesinin de ibraz
edilmesi mecburidir.
Arsa payı üzerinde birden fazla kişi iştirak halinde ya da
müşterek mülkiyet şeklinde malikse, maliklerin hepsi yönetim planını yapma ve
imzalama yetkisine sahiptir. Ortak malikleri, vekalet verecekleri içlerinden
birisi de temsil edebilir.
Arsa payının üzerinde intifa hakkı bulunması durumunda,
yönetim planını imzalama yetkisi yine mülkiyet hakkı sahibine aittir. İntifa
hakkı sahibi, yönetim planı yapma ve imzalama yetkisine sahip değildir. Arsa
payının üzerinde haciz, ipotek, kira şerhi, irtifak, sükna gibi hak ve şerhler
bulunsa dahi, yönetim planını yapma ve imzalama yetkisi yine mülkiyet hakkı
sahibine aitti. Üst hakkına konu bir taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulması
durumunda ise, yönetim planı yapma ve imzalama yetkisi yine üst hakkı malikine
aittir.
Yönetim planı, kat mülkiyeti belgeleri arasında saklanır ve
yönetim planının tarihi de tapuda beyanlar hanesine şerh edilir.
Kat mülkiyetinin kurulması aşamasında, bazı kat malikleri
yönetim planını imzalamaktan kaçınırsa, bu durumda ne yapılabilir? Bu konuda
kanun, herhangi bir hüküm getirmemiştir. Hâkimin müdahalesinden bahseden KMK m.
33, kat malikleri kurulunda verilen karara razı olmayan yahut kat maliklerinden
(veya bağımsız bölümlerden devamlı olarak faydalananlardan) birinin borç ve
yükümlerini yerine getirmemesinden zarar gören kat maliklerinin haklarını
korumaktadır. Bu hüküm; kat mülkiyetinin kuruluş aşamasından önceki ihtilaflara
bir çözüm getirmemektedir. 33
Kat maliklerinin yönetim planını imzadan kaçınmaları çeşitli
sebeplere dayanabilir. Kat mülkiyetine çevrilecek ana gayrimenkulün müşterek
maliklerinden biri, yönetim planında mevcut birkaç hükmü, kanuna aykırı
olmamasına rağmen, kendi menfaatleri açısından sakıncalı bulmuş olabilir.
İmzadan kaçınan malik, yönetim planındaki hükümlere, kanunun emredici
hükümlerine veya ahlaka veya kişilik haklarına aykırı görmüş olabilir.
Bu halde iki çözüm getirilebilir.
İlk çözüm; yönetim planını imzalamaktan kaçınan malik
aleyhine paylaştırma davası açmaktır. 34 Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin kat
maliklerinden bazılarının yönetim planını imzalamamaları halinde, kanunun 33.
maddesi uyarınca hakime başvurularak yönetim planının imza etmiş sayılmalarına
karar verileceğine dair eski kararları bulunmamaktadır.35 36 Ancak doktrindeki
bazı yazarlara göre; yönetim planı sözleşme hükmünde bir belge olması
nedeniyle, sadece bu sözleşmeye taraf kişilerce hazırlanıp imzalanması asıldır.
Bu nedenle, yasayla kendisine özel yetki verilmiş haller saklı kalmak kaydıyla,
hakim yönetim planı imzalamaktan kaçınan malikin iradesi yerine geçerek bu belgeyi
imzalamış sayılmasına karar veremez. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi‟nin son ve
yerleşmiş görüşü de bu yöndedir.
İkinci çözüm ise; KMK m. 51/3‟ün bu olaya kıyasen
uygulanması ve dolayısı ile KMK m.33‟e göre hakimin müdahalesinin
istenmesidir.39 Bu ikinci çözüm yolu daha isabetli olacaktır. Çünkü; burada
yönetim planının imzalanmamış olması nedeniyle bir dava açılacağından ilk çözüm
yoluna nazaran daha az külfetli olacak ve usul ekonomisi bakımından da tercihe
değer bulunacaktır.40
Eğer, imzadan kaçınmak haklı bir nedene dayanmıyorsa, KMK m.
33‟e göre kendisine başvurulan hakim (ana taşınmazın bulunduğu yerin sulh mahkemesi)
imzadan kaçınan tarafa verdiği süre içerisinde, imza etmesi için ihtarda
bulunacak, bu ihtara rağmen imza edilmez ise bu durumda hakim, yönetim planının
imzalanmış sayılmasına karar verecektir.
Mahkeme kararında yönetim planının imza edilmesi için belirli
bir süre tayin edilmesi, aksi halde imza edilmiş sayılmasına karar verilmesi
gerekir. (Yargıtay 5. H.D. 25.04.1983 E.1983/4255 K.1883/4220)
KMK göre hazırlanan Yönetim planı, kat maliklerinden birinin
haklı bir sebebe dayanmaksızın imzadan kaçınması ve mahkemece belirtilen sürede
de emri yerine getirmesi halinde, hükmen imzalanmış sayılır. (Yargıtay 5. H.D.
29.03.1968 E.1968/1033 K.1968/2061)
Paydaşlardan biri imzadan kaçınırsa sulh hakimi tayin
edeceği süre içinde yönetmeliğin imzalanmasına, aksi takdirde imza edilmiş
sayılmasına karar verir. (Yargıtay 5. H.D. 21.10.1968 E.1968/5295 K.1968/5656)
Davada, anataşınmazın yönetim planının 6. maddesi
değiştirilmesi istenilmiştir. Kat Mülkiyeti Yasası’nın 28. maddesine göre
yönetim planı, anataşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve Ģeklini,
yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ilişkin diğer hususları
düzenleyen ve tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim
planının değiĢtirilmesi, ancak tüm maliklerinin beşte dördünün oyu ile
olanaklıdır. Mahkemece yönetim planının dava konusu edilen maddesinin iptal
edilebilmesi için de bunun yasanın buyurucu hükümlerine aykırılık oluşturur
nitelikte olması gerekir. Somut olayda değiştirilmesi istenilen yönetim
planının 6. maddesi hükmü niteliği itibariyle yasanın buyurucu hükümlerine
aykırı olmadığı cihetle bu maddenin değiştirilebilmesi için yukarıda sözü
edilen yasa maddesi uyarınca kat maliklerinin toplanıp beĢde dördünün oyu ile
karara bağlanması gerekir. Hakim kat maliklerinin iradesi yerine geçip böyle
bir değiĢikliğe karar veremez. Tüm bu hususlar göz önünde tutularak davanın
reddine karar verilmesi gerekirken mahkemece, istemin kabulü ile yönetim
planının 6. maddesinin yazılı olduğu şekilde değiştirilmesine hükmedilmiş olması
doğru görülmemiĢtir. (Yargıtay 18. H.D. 19.07.2005 E.2005/5235 K. 2005/7657)
İmzadan kaçınmak haklı bir nedene dayanıyor ise, bu durumda
hakim aykırılığı düzelttikten sonra imzalanması için ihtarı yapacaktır.
Yargıtay bazı kararlarında bu görüşü benimsemiş olmasına rağmen, bazı
kararlarında ise ara karar ile aykırılığın düzeltilmesini davacılardan istemesi
gerektiğini belirtmiştir.
Ancak bu halde kanun, hakime yönetim planında değişiklik
yapma yetkisi tanıdığından düzeltmeyi doğrudan hakimin yapmasında hukuki bir
engel yoktur.
Kat mülkiyetinin kurulmasının hukuki sebebi, bir sözleşme ya
da bir mahkeme kararı olabilir. Kat mülkiyeti kurulmasına elverişli ve üzerinde
paylı mülkiyet bulunan bir taşınmazın paylaştırılması halinde, maliklerden biri
istemde bulunursa hakim, paylaştırmayı paylı mülkiyeti kat mülkiyetine
dönüştürmek suretiyle yapar, yani paydaşlardan her birine payı oranında bir
bağımsız bölüm tahsis eder (KMK m. 10/5).
Ortaklığın giderilmesi davasında, hakim ana taşınmazın kat
mülkiyetine çevrilebilmesi için, diğer şartların gerçekleşmesinin yanında, KMK
m. 12‟deki belgelerin bulunmasını arayacaktır. Bu belgeler arasında, yönetim
planı da bulunmaktadır. Ancak bazı malikler, yönetim planını imzalamaktan
kaçınabilirler. Bu durumda iki çözüm yolu ortaya çıkacaktır. İlk çözüm yolu;
paydaşlar imzadan kaçınan paydaş hakkında sulh hukuk mahkemesine başvurarak,
madde 33‟e göre hakimin müdahalesini talep edebileceklerdir. İkinci çözüm yolu
ise, ortaklığın giderilmesi davasına bakan mahkemenin hakiminin, yönetim
planını düzenlemesidir. İkinci çözüm yolunu benimsemek daha isabetli olacaktır.
Yönetim planını imzalamaktan kaçınan paydaş aleyhine, ikinci bir dava açmaya
gerek yoktur. Zaten kanun, hakime bu yetkiyi vermiştir. Burada yine hakim,
paydaşa imza etmesi için belli bir süre verecek, paydaşın imzadan kaçınmaya
devam etmesi halinde ise, yönetim planı imzalanmış sayacaktır. Yönetim planının
kanuna aykırılığı durumunda ise, yine hakim bu aykırılığı giderdikten sonra
paydaşa bir süre verecek, buna rağmen paydaşın imzadan kaçınması durumunda ise
yine yönetim planını imzalanmış sayacaktır.Her nasılsa tapu idaresine yönetim
planı ibraz edilmeden kat mülkiyeti kurulmuş ise, bu durumda yönetim planı daha
sonradan imzalanacak ve tapu idaresine sunulacaktır. Yönetim planında tüm
maliklerinin imzası aranacaktır. Bazı maliklerin imzadan kaçınması halinde,
hakimin müdahalesi istenecektir.
KMK m. 33‟ e göre hakim müdahalesini ve bu yolla yönetim
planının yapılmasını sağlamak için mutlaka maliklerden birinin mahkemeye başvurması
gerekmektedir. Çünkü kanun, kat mülkiyeti ile ilgili anlaşmazlıklarda hakime
res‟en müdahale yetkisi tanımamıştır.
Yönetim planı ibraz edilmeden kat mülkiyeti kurulmuş ve
maliklerden hiçbiri yönetim planı yapmaya da yanaşmıyorlarsa bu durumda ne olacağı
kanunda düzenlenmemiştir. Yönetim planı olmaması sebebi ile kat mülkiyetinin
kurulması işlemlerinin tamamını hükümsüz saymak isabetli olmaz. Bu durumda,
işlemleri yapan tapu memurları kendi mevzuatları çerçevesinde sorumlu
olacaklardır. Yönetim planının eksikliğinden dolayı, kat mülkiyetinin kurulması
işlemlerini hükümsüz saymak doğru olmaz.
Kat malikleri, hiçbir şekilde yönetim planı yapmaya
zorlanamazlar. KMK‟ nın 9. ve 28. maddeleri uyarınca, yönetim planında veya kat
mülkiyeti kanununda hüküm
44 Kat Mülkiyetine konu olmaya elveriĢli bir taĢınmaz
üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin
yargılamanın herhangi bir aĢamasında paylaĢmanın kat mülkiyeti kurulması
yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, taĢınmaz mülkiyetinin kat
mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleĢtirilmek suretiyle bağımsız
bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermeli, kat mülkiyetine
geçiĢ Ģartlarının gerçekleĢmemesi halinde ise ortaklığın satıĢ yolu ile
giderilmesine karar vermelidir. Somut olayda da mahkemece öncelikle davaya konu
taĢınmaz üzerindeki yapıdaki projeye aykırı değiĢikliklerin giderilip yapının
projesine uygun iki bağımsız bölümlü hale getirilmesi ayrıca Kat Mülkiyeti
Yasası’nın 12’inci maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için
kat mülkiyetine geçiĢ suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa
yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği
takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün
varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile her bir paydaşa birer
bağımsız bölüm özgülendikten sonra bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da
belirlenmek suretiyle payların denkleĢtirilmesi, fotoğraf, malikleri gösteren
liste ve yönetim planı gibi belgeleri paydaĢların (tanınan süreye rağmen)
imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle
tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın
giderilmesine; belirtilen koşulların oluşmaması halinde ancak, satışa karar
verilmesi gerekir. ( Yargıtay 18. H.D. 29.03.2004 E.2004/1553 K.2004/2419)
(Yargıtay 18. H.D. 22.12.2003 E.2003/9489 K.2003/10307 ve Yargıtay 18. H.D.
07.11.2002 E.2002/9502 K.2002/10902 sayılı kararları da aynı görüştedir.)
Yönetim planı imzalamayan kat malikinin imzalamış
sayılmasına mahkemece karar verilemez. Ancak 10. maddenin son fıkrasına göre
açılan izale-i şuyu davalarında hakim, imzalanmış belgenin 12. maddeye göre
geçerliliği emredebilir. (Yargıtay 18. H.D. 23.02.1993 E.1992/13933 K.1993/2177
bulunmayan hallerde anlaşmazlıkların çözümü için genel
hükümlere başvurulacaktır. KMK 32/5 madde ve fıkrası uyarınca ise, karar
defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa o karara göre
anlaşmazlık çözümlenecektir. Fakat, bu şekilde sorunun gerçek anlamda
çözümlenmesi mümkün olmayacaktır. Bu nedenle soruna çözüm olarak; ya yönetim
planı yapmayı zorunlu kılmak ya da bu gibi problemler düşünülerek taşınmazın
bulunduğu yerdeki sulh hakimini, gerektiğinde, res‟en müdahale edebilmek
yetkisiyle donatılmış bulundurmaktır.
YÖNETİM PLANININ UYGULANMAMASI VE SONUÇLARI
Kat malikleri kurulu yönetim planına uymamaları durumunda bunun yaptırımı ne olur? Bu halde, yönetim planına aykırı olan kurul kararı iptal edilir. 46 Ayrıca, bu kurul kararı kat maliklerine zarar vermiş ise, bu durumda zarar gören kat maliki tazminat talep edebilir. Karara olumlu oy vermiş bulunan kat malikleri bakımından tazminat sorumluluğu doğmaktadır.
YÖNETİM PLANINDAN ÖRNEK EDİNEBİLME HAKKI
Medeni Kanun (MK) m. 1020‟ye göre; tapu sicili herkese
açıktır. İlgili olan herkes, faydasının da varlığı halinde tapu sicilini
inceleme ve bunlar hakkında bilgi edinme hakkına sahiptir. Söz konusu faydanın
muhtemel oluşu veya bunun ileride meydana gelmesi ihtimalinin bulunması da
yeterlidir.
İlgililer, tapu sicilinin aleniyet prensibinden dolayı, tapu
sicil müdürlüğünde yönetim planını inceleyebilecekleri gibi, örnek de
alabilirler.
Yönetim planının ilgilileri Öncelikle kat
malikleridir. Kat malikleri bizzat kendilerinin müracaat etmeleri halinde veya
herhangi bir kimseyi bu hususta verecekleri vekaletname ile yetkili kılma
durumunda yönetim planını inceleyebilirler ve örnek alabilirler.
Bağımsız bölümü satın almak isteyen kimseler ise ancak kat
maliki ile birlikte tapu sicil müdürlüğüne müracaat etmeleri halinde yönetim
planını inceleyebileceklerdir.
Ana taşınmazın yönetici ve denetçisi olan kimseler de
yönetim planını inceleyebilir ve örnek alabilirler.
Avukatlar ise, vekaletname ibraz etmeden yönetim planını
inceleyebilirler ancak, örnek almak istemeleri durumunda vekaletname ibraz
etmek zorundadırlar.
Kat malikleri gerekli gördükleri takdirde, yönetim planında
değişiklik yapabilirler. Burada söz konusu olan, zamanla meydana çıkan
ihtiyaçlar dolayısıyla yönetim planına yeni hükümler eklenmesi veya planda
mevcut olup da uygulamada bazı malikler için açık haksızlık, adaletsizlik
teşkil eden hükümlerin değiştirilmesi şeklindeki isteklerdir.
Yönetim planının değiştirilmesini talep eden kat maliki,
öncelikle kat malikleri kuruluna başvurarak bu talebini bildirebilir.
634 sayılı Kanunun 27. maddesine göre anataşınmaz kat
malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim tarzında bu kural tarafından tayin ve
tespit olunur. DeğiĢtirilmesi istenen yönetim planı ise yönetim tarzını,
kullanma maksat ve Ģeklini gösteren ve bütün kat maliklerini bağlayan bir
sözleĢme hükmündedir. Sözleşmenin değiĢtirilmesi de kat malikleri kuruluna
aittir. Davacının kat malikleri kuruluna başvurup bu hususta bir karar almadan
doğrudan doğruya hakimin müdahalesini istemeye hakkı yoktur. (Yargıtay 5. H.D.
26.6.1972 E.1972/5498 1972/6300) ARPACI, Abdülkadir, Türk Hukukuna Göre Kat
Mülkiyetinde Yönetim, 1984, s.73
Yönetim planında değişiklik yapılması için önce kat
malikleri kurulundan karar alınması, sonra mahkemeye başvurulması gerekir.
Doğrudan mahkemeye başvurulamaz. (Yargıtay 5. H.D. 16.02.1986 E.1986/20135
K.1986/20135)
teriminden öncelikle bir kurul kararı olması gerektiği
anlaşılıyordu. Kanunun yeni metninden açıkça yazmıyor olsa dahi, oy teriminden
bir kurul kararı olması gerektiğini anlamak mümkündür.
Kat mülkiyeti kanununun ilk halinde, yönetim planı
değişikliği için oybirliği aranıyordu. Oybirliğinden ne anlamak gerekir.
Birinci olarak; maliklerden biri, yönetici veya uzman bir kişinin hazırlayacağı
taslak metin kat malikleri kurulunun onayına sunulması ve kabul edilmiş yeni
yönetim planı tüm kat malikleri tarafından imzalanması anlaşılıyor. İkinci
olarak ise; kat malikleri kurul halinde toplanmadan, yeni metninin ayrı ayrı
zamanlarda herkes tarafından imzalanması anlaşılıyor.
Yargıtay, buradaki oybirliğinden ilk anlamı çıkarmıştır. Bu
anlam daha doğrudur. Çünkü; ana taşınmazın yönetimi ile ilgili işlerde sorumlu
olan tek organ, kat malikleri kuruludur. Ana taşınmazın yönetimini belirleyen
en önemli kaynak da, yönetim planı olduğundan dolayıdır ki, böyle bir belgede
yapılacak değişiklik kat malikleri kuruluna sunulması, kurulda tartışılmalı ve
onaylanmalıdır.
Yönetim planının değiştirilmesinde oybirliği sağlanamaması
halinde, kat malikleri KMK m. 33 gereğince hakimin müdahalesini talep
edebilirlerdi.
Yönetim planının değiştirilmesine ilişkin dava, değişiklik
isteğini kabul etmeyen kat maliki veya malikleri tarafından, değişikliği kabul
etmeyen kat maliklerine karşı taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk
mahkemesinde açılacaktır. Yönetim planı tüm kat maliklerini bağlayan bir belge
olduğundan dolayıdır ki, değişikliğe karşı dava açarken sadece olumlu oy
kullanmış kat malikleri değil, tüm kat malikleri hasım gösterilmek
zorundadır.51 52Eskiden yöneticiyi hasım göstermek mümkün değildi. Ancak artık
Kat Mülkiyeti Kanunu‟nun 38. maddesine 5711 sayılı kanun ile eklenen fıkra
uyarınca, yönetim planının değişikliğinin iptali için dava açıldığında aynı
Yönetim planında değişiklik yapılması isteniyorsa Yönetim
Kurulu üyeleri değil, bütün kat maliklerinin hasım gösterilmesi gerekir. Genel
giderlerin harcanmasında, defterlerin tanziminde usulsüzlük olduğu ileri
sürülmüĢse kat malikleri kuruluna baĢvurmadan dava açılabilir. (Yargıtay 5.
H.D. 14.01.1980 E.979/6116 K.1980/123) DÖRTGÖZ, Gürsel Öcal, Kat Mülkiyeti,
2008, s.313
51 Yönetim planının bazı maddelerinde yazılı olan ve iptali
istenilen maddelerin içeriği de dikkate alındığında kat maliklerinin hukukunu
yakından ilgilendirildiği gözetilerek davada anataĢınmazdaki tüm kat
maliklerinin taraf olması gerekir. Bu durumda davalılar dışındaki bütün kat
maliklerinin de yöntemince davaya dahil edilip taraf teşkili sağlanmadan işin
esası hakkında hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir. Yargıtay 18. H.D.
03.03.2009 E.2009/1903 K.2009/2118)
Yönetim planı hükümlerinin iptaline yönelik davaların bütün
kat maliklerine yönetilmesi gerekir. (Yargıtay, 18. H.D. 18.01.2001
E.2000/13316 K.2001/462)
Ayrıca, istisnai bir durum olarakaynı zamanda hem yönetim
planı değişikliği, hem de kurul kararının iptali istenildiğinden dolayı artık
yalnızca yöneticide hasım gösterilerek dava açılabilir.
Kat mülkiyeti kanununda sonradan yapılan değişiklik ile
artık yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte
dördünün oyu gerekmektedir.53 Burada yine bu değişikliğin kurul kararı ile
yapılmış olması aranmalıdır. Örneğin; kapı kapı dolaşıp yirmi kat malikinin
onaltısından olumlu yönde imza toplamak suretiyle yönetim planı değiştirilemez.
Kurulun toplanması gerekir. Çünkü; ana gayrimenkul kat malikleri kurulu
tarafından yönetilir. Yönetim planı da, taşınmazın yönetimine ilişkin hususları
düzenlediği içindir ki; yönetim planında bir değişiklik yapılacaksa bu husus
kurulda tartışılmalı ve oylamaya sunulmadır.
Kanunun eski şekli ile yeni şekli arasında önemli bir fark
vardır. Kanunun eski metnine göre; oybirliği sağlanamazsa hakime
başvurulabiliyordu. Ancak kanunun yeni metninde kat maliklerinin KMK m. 33‟ e
göre hakime başvurma haklarının saklı olduğundan bahsedilmiştir. Kanunun bu
yeni hükmüne iki anlam vermek mümkündür. Birinci anlama göre; kat malikleri
kurulunda beşte dört çoğunlukla karar alındıktan sonra, bu kararı beğenmeyen
veya isabetli bulmayan kat maliki hakime başvurabilir ve kararın iptalini talep
edebilir. Eğer hakim, bu kararı iptal ederse bu takdirde, kurul baştan karar
alır. İkinci anlama göre ise; kat malikleri kurulu karar almak üzere toplandığı
halde beşte dört oya ulaşamaması nedeni ile karar alınamaması durumunda kat
maliki hakime başvurabilir ve hakimden değişiklik yönünde oy yerine geçecek bir
karar vermesini talep edebilir. Bu anlamı şuradan çıkartabiliriz; KMK m.
33/1‟de “kurulca verilen karara razı olmayan kat maliki” denmektedir, yani
alınmış bir karara karşı onun iptali için hakimin müdahalesini isteme
öngörülmüştür. Ama burada bir kararın alınmaması durumu da menfi bir karar
olarak kabul edilip hakimin müdahalesi istenebilir.
Her iki anlayış tarzının da geçerli olacağını kabul etmek en
uygun çözüm tarzı olacaktır.
Yönetim planı, kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmünde
bir belge olduğu içindir ki; önemi büyüktür. Bu nedenle azınlığın haklarını da
korumak gerekir.
Ancak burada önemli olan, hâkim müdahalesini talep eden kat
maliklerinin haklarını kötüye kullanmamalarıdır. 56 Bu nedenle Yargıtay da,
değiştirilmesi istenen hükümlerin, davacılar aleyhine büyük bir haksızlık
teşkil edip etmediğinin araştırılmasının gerekli olduğunu belirtmiştir. 57
Yönetim planının değiştirilebilmesi için, kanun tarafından
aranan beşte dört oy oranı başka bir oran olarak kat malikleri tarafından değiştirilemez.
Çünkü bu hüküm emredici hüküm niteliğindedir. 5859
Yönetim planında değişiklik yapılmasına karar veren hakim,
bu değişiklikleri bütün kat maliklerinin imzasına mı sunmalıdır? Yargıtay,
yönetim planının bazı kat maliklerince imzalanmaması halinde, imza etmemiş kat
maliklerine, gerekli ihtar yapılarak bir süre verilmesini ve bu süre sonunda
imzalama işlemini yapılmış sayılmasını istemektedir.60
Ancak bazı hallerde kanun yönetim planında değişiklik
yapabilmek için beşte dört oy oranı değil, oybirliğini aramıştır.
KMK m. 20 uyarınca; yönetim planının genel giderlere katılma
ile ilgili hükümlerinde yapılacak değişikliğin oybirliği ile yapılması
gerekmektedir. Yargıtay‟a göre; bu maddede kat malikleri arasında başkaca
anlaşma olmadıkça cümlesindeki anlaşma sözcüğünden oybirliği ile yapılmış bir
anlaşma anlaşılmalıdır.
(634 s. KMK. m. 28/3 hükmünde, yönetim planının
değiĢtirilmesi içim bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu yeterli görülmüş
iken, davaya konu yönetim planının iptali istenilen maddesinde yer alan,
‘‘yönetim planının değiĢtirilmesi için bütün kat maliklerinin oybirliği
şarttır’’ hükmü yasanın bu kurallarına aykırılık teşkil ettiğinden yönetim
planının bu maddesine yönelik olarak iptal kararı verilmesi gerektiğinin
gözetilmemesi hatalıdır. (Yargıtay 18. H.D. 10.06.2002 E.2002/5684 K.2002/6601)
KMK m.24/2 uyarınca “ ana gayrimenkulün kütükte mesken
olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino,
pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve
fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane,
boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler ancak kat malikleri
kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir ” diyerek burada da yönetim
planı değişikliği ancak oybirliği ile yapılabilmesinin mümkün olduğu
belirtilmiştir.
KMK m. 44‟ün a ve b bentlerinde belirtildiği üzere; ana
gayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması
veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24. maddenin 2.
fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı ve ilavesi için ve ana gayrimenkulün
bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak
üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, yeniden
belirlenmesi için yönetim planına hükümler konulacak ise, 45. maddede
belirtilen ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve
bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar
veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla
kiralanması gibi önemli yönetim işleri konularındaki yönetim planı değişikleri
için oybirliği aranacaktır. 65
Ayrıca belirtmek gerekir ki; Kat Mülkiyeti Kanunu‟nun 42.
maddesine 01.07.2005 tarih ve 5378 sayılı Kanunla 2., 05.02.1992 tarih ve 3370
sayılı kanunla 3. ve 4. ek fıkralar eklenmiştir. Bu düzenlemelere göre;
biçimde değiŞtirilmedikçe, ortak giderlerin hesaplanması
bakımından geçerli olacaktır. (Yargıtay 18. H.D. 01.12.2008 E.2008/9229
K.2008/12777)
Uyuşmazlık mesken niteliğindeki bağımsız bölümün avukatlık
bürosu olarak kullanımını yasaklayıcı bir hükmün yönetim planında bulunması
halinde, kat maliklerinden izin alınmadan avukatlık bürosu olarak kullanılıp
kullanılamayacağı noktasında toplanmaktadır. Yönetim planı, yönetim tarzını,
kullanma maksat ve Şeklini düzenleyen ve tüm kat maliklerini bağlayan sözleŞme
hükmündedir. Yönetim planında, meskenin diğer bir Şekilde kullanılması kat
maliklerinin oybirliği ile karar vermeleri Şartına bağlanmıŞtır. Somut olayda
yönetim planında, meskenin büro olarak kullanılması konusunda oybirliğiyle
alınmıŞ bir karar bulunmadığından davanın reddi gerekir. (Yargıtay Hukuk Genel
Kurulu 20.12.2002 E.2002/18-772 K.2002/1090)
“Özürlülerin yaşamı için zorunluluk göstermesi halinde,
proje tadili kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda
görüşülerek sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır.” (Ek Fıkra 2)
“Kat maliklerinden birinin isteği ile ortak kaloriferle olan
ısınmanın doğalgaz kullanmak maksadıyla ferdi ısınmaya dönüştürülmesi, kat
maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine
yapılır.” (Ek Fıkra 3)
“Ortak kaloriferle olan ısınmanın ferdi ısınmaya
dönüştürülmesine karar verilmesi halinde yönetim planının bu karara aykırı
hükümleri değiştirilmiş sayılır ve bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri
arsa payı oranına göre ödenir.”(Ek Fıkra 4)
Yönetim planında özürlülerin yaşaması için zorunluluk
gösteren proje tadilatı ve kaloriferle ısınmadan doğalgaz kullanmak maksadıyla
ferdi ısınmaya dönüştürülmesi için yapılacak değişikliklerde beşte dört oy
çoğunluğu aranmayacak, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterli
olacaktır. Demek ki bu hallerde, değişikliği talep eden kat maliklerinin hem
sayı olarak hem de arsa payı olarak üstün olmaları gerekmektedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu‟nun 31. maddesi uyarınca; ana
gayrimenkulde birden fazla bağımsız bölümü olan kat maliki her bağımsız bölüm
için bir oy hakkına sahiptir. Ancak sahip olduğu bağımsız bölüm sayısı ne
olursa olsun sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.
Bu kural oy hesabı yaparken göz önünde bulundurulmalıdır.
Şayet, yönetim planında sonradan bir değişiklik yapılmışsa
bu takdirde yapılan bu değişiklik tüm kat maliklerini, onların küllü ve cüz‟i
haleflerini, yönetici ve denetçileri bağlar. Kat mülkiyetine geçilmiş bir
yapıdan konut veya işyeri alan kimsenin bu ana yapının yönetim planına bakarak nasıl
yükümlülükler altına girdiğini bilmesi gerekir, bu nedenledir ki; değişikliğe
uğrayan yönetim planının tapu kütüğüne bildirilmesi gerekir. 66
66 Yönetim planına iliĢkin değiĢiklikleri yapma görevi, kat
malikleri kuruluna aittir. Yapılan değiĢikliklerin tapu kütüğündeki beyanlar
hanesine iĢletilmesi de bu görev kapsamında olup, mahkeme, yönetim planının
değiĢtirilmesine ve tapuya tesciline iliĢkin karar veremez.
19
Değiştirilmiş yeni yönetim planı tapu idaresine verilir.
Değişiklik tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün açıklama hanesine yazılır. Kat
mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.67
Yasa da külli haleflerin yapılan değişiklikler ile bağlı
olacağı yazmasaydı bile, külli halefler bu değişikliklerle bağlı olurlardı.
Çünkü onlar zaten seleflerin hukuki durumunu olduğu gibi iktisap ederler.
68 Peki yönetim planında yapılan değişiklikler tapunun beyanlar hanesinde
gösterilmemişse, cüz‟i halefler bu değişiklikle bağlı olacaklar mıdır?
Doktrindeki bazı yazarlara göre, değişikliğin tapunun beyanlar hanesinde
gösterilmesi, sadece bilgilendirici niteliktedir. Cüz‟i halefler, bu beyan
tapuya işaret edilmese dahi, yapılan değişiklikle bağlıdırlar. Ancak, yapılan
değişiklik emredici kurallara, hakkaniyet ilkelerine aykırı ise cüz‟i halefler
33. maddeye göre bunun iptali için dava açabilir ve bu dava bir zamanaşımı
süresine de tabii tutulmamıştır.69 Aynı görüşte olan diğer bazı yazarlara göre
ise; beyanlar hanesine kayıt kurucu unsur değildir, teknik anlamda aleniyet
sağlamaz, sadece açıklayıcı bir etkisi vardır. Dolayısı ile bu kayıt yapılmasa
da yönetim planı ve değişikliklerin KMK madde 28/4. fıkrasındaki
bağlayıcılıklarına halel gelmez. Zira burada kanundan doğan eşyaya bağlı bir
borç olması sebebi ile cüz‟i ve küllü halefler yönetim planı ile bağlıdırlar.
Yönetim planı değişikliğinin iptali için dava açıldığında, hakim iptal ettiği hükmün yerine yenisini koyamayacaktır. Çünkü, bu görev ve yetki kat maliklerine aittir.
YÖNETİM PLANININ İPTALİ
Kat maliklerinin yönetim planını iptal edilebilmeleri mümkün
değildir. Çünkü; kanun kat maliklerine sadece yönetim planını değiştirebilme
yetkisi vermiştir, iptal edebilme yetkisi tanımamıştır. Kat maliklerinin var
olan yönetim planını “bu taşınmaz Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre
yönetilir” şeklinde tek bir maddeden ibaret bir yönetim planı şeklinde
değiştirmeleri durumunda ise, yönetim planının gizli iptalinden söz edilir.
Yönetim planının dava yoluyla kısmen de olsa iptal edilip
edilemeyeceği hususu ise tartışmalıdır. Yönetim planı bütün kat maliklerini
bağlayan sözleşme hükmünde bir belgedir. Kanun yönetim planındaki hükümler ile
ilgili olarak kat maliklerinin m. 33 uyarınca değişiklik istemi ile hakime
başvurabilmesi ile sınırlı tutmuştur. Sözleşme serbestisi ilkesi gereği,
yönetim planı hükümlerine müdahale etmemek gerekir. Ancak, gerek Anayasa‟daki
gerekse Borçlar Hukuku‟ndaki hükümler gereğince, sözleşme serbestliği sınırsız
değildir. Bu nedenle, yasanın emredici hükümlerini ihlal eden yönetim planı
hükümleri iptal edilebilir. 73
YÖNETİM PLANININ BAĞLAYICILIĞI
Yönetim planı, sadece onu imzalayan kat maliklerini değil,
onların külli ve cüz‟i haleflerini de bağlamaktadır (KMK m. 28/4). Bağımsız
bölümü, yönetim planı yapıldıktan sonra iktisap eden kimse de bu yönetim planı
ile bağlıdır. Burada sözleşmelerin üçüncü kişilere karşı da etkili olabildiği
istisnai hallerden biri söz konusudur.74
Yönetim planının bu genel bağlayıcı niteliği, Kat Mülkiyeti Kanunu‟nun 28. maddesinin 1. fıkrasında belirtilmiş olan hususlarla sınırlı olmasını gerektirir. Birinci fıkra kapsamında olmayan bir husus, yönetim planında yer alıyorsa, bu husus sadece yönetim planını imzalamış bulunan kat maliklerini bağlar, onların cüz‟i haleflerini
bağlamaz. Çünkü, cüz‟i halefler taraf olmadıkları bir
sözleşmeden kanun gereği bağlıdırlar. Bu durumda, bu sözleşmenin içeriğinin,
yasa hükmü ile sınırlı konulara ilişkin olması gerekir.
Külli halef deyiminden, ölüm halinde ölenin yerini alacak
olan kanuni mirasçılar anlaşılmaktadır. Cüz‟i halef deyiminden ise, sonraki
malikler ve sınırlı ayni hak sahipleri anlaşılmaktadır. Ayrıca, teknik anlamda
cüz‟i halef olmamakla birlikte KMK m. 18‟den dolayı, şahsi hak sahipleri de
yönetim planı hükümleri ile bağlıdırlar (bağımsız bölümlerden kira, intifa,
sükna, ariyet sözleşmesine ve hakkına dayanarak kat malikleri adına sürekli
olarak yararlanan kişiler) .
Yönetici ve denetçiler de yönetim planı hükümleri ile
bağlıdırlar. Kat Mülkiyeti Kanunu‟nun 41. maddesinin üçüncü fıkrasına göre
denetçi ve denetim kurulu kat malikleri arasından seçilmek zorunda
olduklarından dolayı, bu kişiler zaten kat maliki olmaları nedeniyle yönetim
planı hükümleri ile bağlıdırlar.
Yönetici, kat malikleri arasından seçilebileceği gibi,
dışarıdan da seçilebilir. Her iki halde de yönetici, yönetim planı hükümleri
ile bağlıdır.
Yönetim planının bağlayıcılığı süreklidir. Ana gayrimenkulün
kat mülkiyetine bağlı yaşamı süresince, değiştirilmediği sürece yönetim planı
geçerli ve bağlayıcı olacaktır.
Yönetim planının bağlayıcı olabilmesi için, yasal unsurları
taşıyan nitelikte olması gerekir. Tüm kat malikleri tarafından kabul edilmemiş
bulunan bir yönetim planı geçerli olmayacağı gibi, bağlayıcı da olmaz. Kanunda
belirtilen usule uyulmadan gerçekleştirilen yönetim planı değişikliklerinin de
bağlayıcılığı yoktur. Yönetim planında yer alan hükümler kanuna aykırı olduğu
takdirde geçerli ve bağlayıcı olmaz.
Yönetim planı emredici hükümlere aykırı olmamak şartıyla,
yedek hukuk kurallarına aykırı olsa da, gene bağlayıcı etkisini sürdürecektir.
ÖZET OLARAK
Yönetim Planı Kat Mülkiyeti Kanununda düzenlenmiştir. Ana
taşınmazın yönetimi ve işletmesi ile ilgili hususlarda bakılacak olan ilk kaynak,
yönetim planıdır. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde ise, öncelikle
özel hüküm bulunması sebebiyle Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanacaktır.
Hüküm bulunmayan hallerde ise, genel hüküm niteliğindeki genel kanun
hükümlerine gidilecektir.
